中信证券：地产托底政策开始见效，销售有望在一季度末反弹

乐居财经讯 严明会 1月13日，中信证券研究部发布《债市启明系列20220113—房地产能否软着陆》，报告指出，长周期来看，伴随着城镇人口，人均居住面积瓶颈渐行渐近，地产需求或已见顶未来很长的一段时间内，地产在中国经济中的占比将逐渐下降，当然过程可能比较漫长但是，长周期逻辑不能解释短周期问题，稳增长诉求下房地产需要软着陆

短周期来看，伴随着托底政策开始落地见效，最坏的时候即将过去，地产销售有望在一季度末反弹，全年地产投资有望实现正增长。

城镇化浪潮和住房条件改善，铸就房地产的黄金时代过去几十年房地产市场，尤其是商品房市场的快速发展，主要受益于中国持续而快速的城镇化进程以及人均住宅面积的迅速提升截至2020年，中国常住人口城镇化率达63.9%，截至2019年的城市人均居住面积也达到了39.8平方米在这个过程中，2000—2010年的10年间，年均城市住房面积增长超过10亿平方米，2010年—2020年甚至增长接最近几年均15亿平方米

城镇人口，人均居住面积瓶颈渐行渐近，地产需求的长期趋势见顶通过与成熟经济体的横向比较来看，城镇化率的瓶颈大概在70%左右，人均居住面积的瓶颈在40—50平方米之间，未来我国的人口，城镇化率和人均居住面积的增长可能都将进入减速阶段在棚改货币化和后疫情时代的增量刺激下，每年17亿平方米以上的商品房销售面积可能就是这一轮房地产长周期的顶峰

地产在经济中的占比将逐渐下降，但过程可能比较漫长我们把住宅建筑投资占GDP的比重作为观测变量，来大致体现长期房地产对于GDP重要性的趋势，发现近十几年来日本和美国这个指标均在3%左右，日本相对稳定，而美国波动稍大相比之下，中国的住宅建筑投资占GDP的比例虽在2014年左右见顶，但仍处在6%以上的水平若按照美国和日本的经验简单外推，中国房地产市场在经济中的规模占比，还有一半左右的下降空间但这个过程可能相对比较漫长以日本为例，日本住宅投资占GDP的比重在1973年见顶，2008年附近下降到3%的水平，历时35年，中间还经历了一轮房地产从泡沫到崩盘的过程

保障性租赁住房将为房地产市场提供新的增量，助力房地产软着陆根据住建部消息，十四五期间40个重点城市初步计划新增保障性租赁住房650万套据我们估算，十四五期间，全国的保障性租赁住房增量可能在800—900万套若按套均面积50平估算，对应的新增建筑面积或在4—4.5亿平左右，新增开发投资在1.7—1.9万亿左右按25%落到2022年计算，2022年增量房地产投资将超过4000亿元，拉动地产投资3个百分点左右

2020年12月26日，李某某代替兴某某考试时被考务室监考老师发现并带至凌河分局派出所执勤民警处。经核实李某某代替兴某某进行考试的情况属实，将被告人李某某当场抓获。2021年1月15日被告人兴某某投案自首。